В марте вступил в силу новый указ президента о долевом строительстве. Realt.by узнал в Министерстве архитектуры, что изменится благодаря этому документу.
10 декабря 2018 года президент подписал новый указ № 473 о долевом строительстве. Документ базируется на нормах указа № 263, который действовал с 6 июня 2013 года и отменен после вступления в силу нового документа. 13 марта 2019 года вступило в силу постановление правительства № 156, которым утверждено Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства. Нормативный документ принят в развитие указа № 473.
О том, какие новшества содержат нормативно-правовые акты, Realt.by рассказала начальник отдела регулирования жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Татьяна Затуренская.
До настоящего времени действовала норма, согласно которой стоимость жилого помещения в договорах долевого строительства прописывалась в белорусских рублях с привязкой к доллару США. Новым указом № 473 такая возможность исключена. Правда, эта норма распространяется только на дома, разрешительная документация по которым получена после вступления в силу нового указа.
Согласно ранее действовавшему законодательству, если застройщик не укладывался в нормативные сроки ввода дома в эксплуатацию, то он должен был предупредить об этом дольщиков за два месяца. В новом указе этот срок сокращен до одного месяца.
К слову, Минстройархитектуры подготовлен новый проект постановления правительства № 1450 о правилах заключения договоров подряда, в котором предлагается продлевать нормативный срок строительства только один раз. Работа в этом направлении идет, но пока окончательное решение не принято.
Татьяна Затуренская считает, что застройщик в ходе строительства должен предпринимать все меры для того, чтобы дом не превратился в долгострой. Рецепт в такой ситуации один, и он лежит на поверхности. Чтобы привлечь потребителей, надо снижать цену. С другой стороны, есть много дольщиков, которые не платят по счетам месяцами. Значит, с ними надо расторгать договорные отношения и заключать договоры с новыми дольщиками.
В этой плоскости лежит еще один вопрос, которой волнует застройщиков, приобретающих земельные участки на аукционах. На торгах они приобретают право аренды на участок на 5 лет, в течение которого должны его освоить. Тогда зачем для них устанавливается нормативный срок строительства?
Эта норма распространяется и на дома, строительство которых будет вестись на участках, приобретенных на аукционах.
До выхода нового указа в документации по участкам, реализуемым на аукционных торгах, не указывалось, сколько нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан обязан привлечь застройщик к строительству жилых помещений долевым способом. После того, как он становился победителем, до него могли доводиться данные нормативы. Это создавало девелоперам немало проблем.
Чтобы разрешить проблемный вопрос, в указе № 473 четко прописано, что количество очередников, направляемых на строительство местными исполкомами, будет прописываться в решениях о выставлении земельных участков на аукционы. Это даст возможность заказчикам строительства производить нужные расчеты до аукциона и принимать для себя решение, стоит ли идти на аукцион и будет ли получена коммерческая выгода от реализации проекта.
По всей видимости, пока остается открытым вопрос, будет ли данная норма указа распространяться на дома застройщиков, квартиры в которых реализуются по жилищным облигациям.
По мнению Татьяны Затуренской, выпуск жилищных облигаций регулируется и находится в ведении Департамента по ценным бумагам Министерства финансов.
До настоящего времени существовала практика, что не реализованные государственными застройщиками в процессе строительства долевым способом квартиры переходили в коммунальную собственность города. Затем они продавались на аукционах, а деньги от их реализации поступали в местные бюджеты. Заказчики недополучали прибыль, что негативно сказывалось на их финансовом положении.
Согласно новому указу государственные застройщики получили право самостоятельно распоряжаться и продавать свободные жилые и нежилые помещения в домах, построенных за собственный счет, и аккумулировать деньги на своих расчетных банковских счетах.
Кроме того, в новом указе закреплена норма, согласно которой коммунальные унитарные предприятия — УКСы и организации КПД — получили право публиковать проектную декларацию и заключать договоры долевого строительства без 15-процентной готовности дома, возведенного за свой счет.
В соответствии с ранее действующим указом застройщик по окончании строительства обязан был часть прибыли перечислить генподрядчику. Но постоянно возникали вопросы, от какой прибыли.
В указе № 473 конкретизировано, что средства генподрядчику будут перечисляться только от фактически полученной прибыли по окончании строительства, и расчет будет производиться лишь по объектам долевого строительства, квартиры в которых реализуются по коммерческим ценам.
Деньги за переплату квартир будут возвращаться и дольщикам
На практике возникали случаи, когда по окончании строительства дома стоимость в нем квартир снижалась. Чаще всего это касалось жилых помещений граждан, строящих жилье с государственной поддержкой.
Раньше переплаченные денежные средства возвращались только в ОАО «АСБ «Беларусбанк» на погашение льготного кредита. Теперь они будут аккумулироваться и на других источниках финансирования (субсидия, коммерческий кредит, собственные средства), в том числе на расчетных счетах самих дольщиков.
Согласно ранее действующему законодательству дольщик в процессе строительства имел право поменять одну квартиру в доме на другую. Но при этом он должен был расторгнуть первый договор, получить внесенные на строительство квартиры деньги с индексацией, а затем заключить второй договор и внести деньги на строительство новой квартиры. Сумма индексации оставалась на руках у дольщика.
Хотим снизить цены на квартиры — выпускаем новую декларацию
В практике есть немало случаев, когда застройщики для активизации продаж квартир и привлечения к ним потребителей снижают цены на квартиры. По ранее действующему законодательству такое решение оформлялось приказом компании.
Новым указом предусмотрено, что квартиры будут передаваться дольщикам только после того, как они (дольщики) зарегистрируют свои права собственности на жилые помещения в организациях по государственной регистрации.
Татьяна Затуренская говорит о том, что до вступления в силу нового документа дольщик мог получить документы на жилое помещение и ключи и долгое время не регистрировать свои права на него. Застройщик был вынужден нести расходы по оплате коммунальных платежей за квартиру. Зачастую это были не единичные жилые помещения в доме, а оплата «коммуналки» за них особенно сильно била по карману заказчиков зимой в отопительный период и ухудшала их финансовое положение.
Законодательство о долевом строительстве действует в Беларуси с 2006 года. За это время в него вносилось несколько изменений и дополнений с учетом практики. Это нормальный процесс, высказывает свою точку зрения Татьяна Затуренская.
В Российской Федерации уходят от долевого строительства. Основное новшество заключается в том, что дольщики будут перечислять деньги на строительство квартир не на счета застройщиков, а аккумулировать их на эскроу — бесплатном и беспроцентном счете в уполномоченном банке до окончания строительства, а застройщику перечислять средства после получения им разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Что касается Беларуси, то, по мнению специалиста, отменять долевку в нашей стране пока рано. В первую очередь потому, что в стране нет такого большого количества застройщиков, способных строить жилье за свой счет и с привлечением кредитов, а потом продавать готовое. Белорусские банки пока тоже не готовы предоставлять застройщикам огромные суммы кредитов, необходимые на строительство дома.
Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter.