Доверяй, но проверяй: что нужно знать тем, кто хочет заработать на сдаче квартир

Многие считают, что квартиру легко и просто превратить в источник дохода. Это действительно так, но только если, как говорится, рассматривать одну сторону медали. Вторая же бывает не столь радужной: иногда владельцы квадратных метров встречаются с обманом и хамством, безобразным отношением к чужой собственности, долгами по коммунальным платежам и прочими сюрпризами. Читатель sb.by много лет сдает однушку и согласился рассказать, с чем неожиданно может столкнуться потенциальный арендодатель.

Наследственные действия

Однокомнатная квартира досталась Сергею Костину от бабушки. Сначала было желание ее продать, но постоянная неопределенность на рынке недвижимости заставила отложить эту затею. Долгое время метры пустовали, и многие знакомые интересовались: почему не сдаешь? У Сергея с женой уже было свое жилье, сын-школьник пока в собственных метрах не нуждался, и хозяева задумались: действительно, а почему?

Сначала были некоторые сомнения насчет того, что чужие люди относиться к жилью станут небрежно, но потом появился железный аргумент: а что в этой квартире можно «убить»? Ремонт давно не делался, мебель старая, из бытовой техники — древний холодильник «Днепр» да старый телевизор «Горизонт», бабушка долгие годы жила очень скромно. Впрочем, чтобы повысить привлекательность жилья, хозяева установили даже новую стиральную машину, как же без нее в XXI веке?

Когда со скидками не нужно торопиться

Первых постояльцев долго искать не пришлось: на глаза попалось объявление на столбе во дворе о желании молодой семьи без детей снять однокомнатную квартиру. Договорились о встрече, во время которой будущие квартиранты быстро осмотрели кухню и комнату, проверили санузел и остались весьма довольны. Сложилось впечатление, что они были очень рады такому варианту. Поверхностно познакомившись с постояльцами, хозяева c радостью согласились на сделку, получив задаток. Было только несколько странно, почему никто не попытался поторговаться? Как рассказал Сергей, здесь таилась его первая ошибка как неопытного «риелтора»: всегда надо выяснять подробно, что представляют собой будущие арендаторы. Действительно, в некоторых европейских странах даже принято предоставлять рекомендации собственников и агентств недвижимости, у которых квартиранты арендовали жилье раньше.

На первом этапе, говорит Сергей, все шло хорошо: заключили договор, оплата поступала своевременно. Условились, что коммунальные услуги будут оплачивать жильцы, а подоходный налог — владельцы. Первый тревожный сигнал раздался через год: очередная оплата задерживалась, а глава семьи стал всячески уклоняться от любых форм общения с хозяевами. Сергею пришлось применить изобретательность и, встретившись с арендатором, поговорить с ним на повышенных тонах, мол, так вести себя стороны не договаривались. А если проблемы с деньгами, надо просто об этом предупредить, чтобы отношения были честны и откровенны. Постояльцы вскоре погасили задолженность, и, казалось бы, поводов для беспокойства больше не было. Но как-то Сергею намекнули, что надо поговорить: встал вопрос о снижении стоимости. Ссылаясь на какие-то распечатанные объявления, семейная пара называла якобы более дешевые варианты съема аналогичного жилья.

Хозяин тогда решил так: смена квартирантов — сложный и ответственный процесс, а потому лучше добра от добра не искать и согласиться на скидку. Но, по его словам, это была очередная ошибка: нельзя идти на поводу у наглецов, так как они добрых намерений не оценят, а будут только давить все больше и больше. Проще говоря, дай палец — откусят руку. Так и случилось. За время проживания этой парочки приходилось снижать цену аренды еще три раза, что в конечном итоге заставило задуматься: а ради чего все это? Ведь, в конце концов, надо соблюдать и свои интересы, а не заниматься благотворительностью. Было принято решение расстаться с постояльцами.

И еще момент: квартира, несмотря на давний ремонт, была изначально чистой и уютной. Думается, не надо объяснять, что могло произойти, если в ней жили неряхи. Да, форма договора позволяла привлечь нерадивых жильцов к материальной ответственности, но и тут все было не так просто, как казалось. Сергей обратился к юристу, который нарисовал отнюдь не радужную картину: общение с ответчиком в суде на повышенных тонах, потоки грязи и вранья, игнорирование заседаний, затем решение, время на обжалование, отказы платить («нет денег»), поиски хоть какого-нибудь имущества ответчика и его опись, бесконечное общение с судебными исполнителями… Хозяева поняли, что будет более рациональным усмирить свои эмоции ремонтом, который благодаря проживанию этой парочки стал неизбежным.

Доверяй, но проверяй

Сергей, делая ремонт в квартире, задумался: как не повторить предыдущих ошибок? Конечно, никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств, но, как оказывается, значительно снизить риски можно. Он понял, что первое, с чего надо начинать, — грамотно составить объявление и разместить его на основных рекламно-информационных ресурсах. В нем нужно указать особые условия по отношению к имуществу и необходимость предоставить рекомендации от предыдущих арендодателей — так будет понятно, что вы человек серьезный и сами диктуете правила игры.

Второе — нельзя занижать стоимость аренды. Это позволит исключить сомнительных личностей, которые гонятся исключительно за дешевизной, не понимая сути рыночного ценообразования. Третье — помимо договора, необходимо подписать акт приема-передачи с описанием имущества и его состояния. Еще лучше все это отобразить на прилагаемых фотографиях. В случае судебных тяжб такие документы могут здорово выручить, но главная их функция — быть сдерживающим фактором. Для аккуратных и добросовестных арендаторов это не будет проблемой, а вот те, кто откажется подписывать подобные документы, — точно не ваши клиенты.

Сформулировав такие условия, хозяева довольно быстро нашли новых жильцов: молодые специалисты, семейная пара. Поначалу их несколько смутил акт приема-передачи, так как с подобным новшеством они столкнулись впервые. Но нерешительность вскоре прошла — люди прекрасно понимали, о чем идет речь. В этот раз повезло: за три года не было ни одного факта негатива или конфликта, поэтому хозяева даже слегка загрустили, когда пришлось расставаться с такими жильцами. И в отношении следующего арендатора — одинокой женщины средних лет, шеф-повара одного из столичных ресторанов — тоже не было никаких претензий: в течение двух лет она исправно оплачивала жилье согласно договоренностям, а в квартире постоянно поддерживались порядок и чистота. В дальнейшем для Сергея и его семьи сдача квартиры в аренду стала существенной ежемесячной прибавкой к общему доходу — лишних денег не бывает. Но чтобы этот процесс стал действительно прибыльным и беспроблемным, стоит всегда прислушиваться к советам опытных арендодателей и экспертов.

Рынок недвижимости

По информации специалистов агентств недвижимости, цены на арендном рынке жилья постепенно снижаются: в Минске однокомнатную квартиру можно снять на месяц уже за 150 долларов в эквиваленте. Раньше таких вариантов не было. Риелторы утверждают, что спрос падает, а предложение растет. К тому же из-за локдаунов и закрытых границ рынок лишился львиной доли иностранцев — это те, кто приезжал к нам на работу и учебу. Теперь средняя стоимость аренды двухкомнатных столичных квартир 200—250 долларов в эквиваленте, а цена трехкомнатных фактически приблизилась к такому же уровню. Дело в том, что популярность больших квартир всегда была низкой, а сегодня она упала еще больше: не каждый может себе позволить такой вариант. Кстати, среди областных центров однушки дешевле всего снять в Могилеве — в среднем 130 долларов, Бресте и Витебске — 140, Гродно и Гомеле — 150. Разбежка по двушкам — от 150 до 170, а трешки сдают по 180–200 долларов. Специалисты отмечают, что прогнозировать дальнейшее состояние на рынке аренды довольно сложно, но ясно одно: если ситуация с пандемией не изменится, цены на аренду могут упасть еще больше.

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter.