Рынок многоквартирной недвижимости Гродно в 2022 году представлен новостройками в микрорайонах Ольшанка, Грандичи, на улицах Лидская, Щорса, Магистральная и др. А также «вторичкой» в центре города и микрорайонах Девятовка, Форты, Фолюш, Вишневец, Принеманский, Румлево, Колбасино и др.

Как купить квартиру в Гродно?

• Что нужно знать перед покупкой;
• Какие способы покупки существуют;
• Как встать в очередь на квартиру;
• Где жить, пока своей квартиры нет.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Для начала решите, какая квартира вам нужна? В каком состоянии она должна быть, в каком районе города находиться, на какую сумму вы рассчитываете? Выбрать квартиру по подходящим параметрам не составляет труда. На рынке недвижимости Гродно много предложений: однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, квартиры-студии. Нужно лишь регулярно изучать интернет-площадки и отслеживать варианты.

Когда та самая квартира найдена, ее нужно тщательно проверить. Есть два варианта: обратиться к риелторам и не переживать по поводу юридических нюансов, либо взвалить заботы на свои плечи.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке без риелтора, нужно самостоятельно проверить ее на юридическую чистоту:

• Необходимо убедиться, что она действительно принадлежит продавцу (и нет других собственников, которые не дали согласие на продажу). Нужны правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации, документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство, справка об исполнении держателем облигаций обязательств). Чаще всего у собственника есть оригиналы таких документов, но если не осталось ничего, есть выход. Чтобы узнать, на каких основаниях квартира попала к собственнику, можно заказать выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (справку выдают в БТИ не только собственнику, но и любому постороннему человеку — достаточно заплатить госпошлину и знать адрес).
• Попросите техпаспорт и изучите план квартиры с фактическим видом — это даст понять, были ли неузаконенные перепланировки. Старая нелегальная перепланировка может стать головной болью: в лучшем случае придется платить штраф, в худшем — возвращать все в проектное состояние.
• Перед заключением сделки нужно узнать, кто и когда был прописан в квартире. Посторонний человек эту информацию получить не может: тайна личной жизни. Поэтому надо просить собственника сходить в РСЦ и взять там развернутую справку (а не ту, в которой информация по текущим прописанным) — там будет указано, кто и куда выписался с того момента, когда продавец стал собственником. Все, что было до него — секрет, поэтому если продавец владеет квартирой недавно, узнать, кто и когда прописывался в квартире, можно только через услуги риелторов. Не разглашая информацию, они могут проанализировать ситуацию и сказать, есть ли подозрительные моменты. Но не стоит бояться, если в квартире кто-то прописан на момент заключения договора: даже несовершеннолетних можно выписать через суд (ч.7 ст.157 ЖК РБ).
• Если квартира досталась продавцу в наследство, есть риск того, что появятся неучтенные собственники: без их согласия сделка купли-продажи нарушает имущественные права. То же касается брака — надо узнать, есть ли у собственника бывшая вторая половина с правами на жилье. Чтобы обезопасить себя, попросите нотариальное заверение о том, что продавец не знает о существовании других наследников, а лиц, которые могли бы претендовать на недвижимость, нет. Это не панацея, но по такому документу собственника в случае чего можно призвать к ответственности.
• Если квартира продается по доверенности, надо проверить, действующая она или нет. Но эту информацию просто по запросу никто не выдаст. В таком случае сделку купли-продажи надо совершать у нотариуса — он проверит через реестр, не отозвана ли доверенность.
• Стоит проверить, не зарегистрировано ли юрлицо или ИП по адресу квартиры, иначе за коммунальные услуги придется платить в несколько раз больше.
• Надо узнать, есть ли долги за ЖКУ (РСЦ должен выдать бывшему собственнику по запросу справку о том, что долгов нет. Либо можно просто пробить данные через ЕРИП по названным лицевым счетам). За электроэнергию, свет и воду новый собственник оплачивать долги предыдущего не должен (ст. 29 ЖК РБ). Но обычно квартиры с долгами продают со скидкой на их оплату.
• Не надо соглашаться, если квартиру продают по цене ниже официальной (из-за каких-то личных причин). Такая сделка может быть признана недействительной — вам вернут только ту сумму, которая указана в документах.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. Многое можно найти в открытых источниках. Желательно, чтобы организация была на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Во время визита в отдел продаж попросите разрешительные документы на объект строительства. Если это стандартный «Гродножилстрой», который застроил половину города, этот этап можно пропустить.

От чего зависит цена квартиры? Есть определенные факторы:

• Местоположение в городе. Вы и сами знаете: жить в центре дороже, чем на окраине из-за более развитой инфраструктуры.
• Класс жилого комплекса. Благоустройство дворов, дизайн дома, видеонаблюдение, строительные материалы — чем навороченнее и современнее, тем дороже.
• Планировка и размер квартиры. Это самый важный фактор, потому что цена квартиры с улучшенной планировкой выше, чем хрущевок и брежневок. Учитывается жилая площадь и общая: большой угловой балкон обойдется в копеечку.
• Этажность. Цена абсолютно одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах, будет отличаться. Первый и последний стоит дешевле всех тех, что между ними, а дальше — чем выше, тем дороже.
• Состояние квартиры. Качество и свежесть ремонта, наличие мебели, общий вид и т.д.
• На рынке новостроек цены растут и падают постоянно. Причины две: первая — экономическая ситуация в стране; вторая — при продаже домов, которые уже начали строить, цена квартир повышается по мере приближения к сдаче.

Какие способы покупки существуют

Купить квартиру в Гродно можно полностью на свои деньги, в рассрочку, в кредит, в лизинг, через кооператив, с использованием материнского капитала или государственных субсидий.

Оплата собственными средствами:

Казалось бы, все просто: насобирал необходимую сумму — пошел и купил квартиру. Не нужно ни у кого занимать, соответственно, никому не должен. Самый главный минус — сумму придется накапливать долго.

Допустим, вашей семье нужно 10 лет, чтобы накопить приблизительную сумму на покупку квартиры. Если решитесь на это, в идеале нужно сделать так, чтобы накопления обгоняли инфляцию. Но в реальности инфляция будет постепенно обесценивать собранные деньги, особенно, если хранить их под подушкой. Т.е. белорусские рубли необходимо переводить устойчивые валюты или ценные бумаги.

Кредит:

Обычные кредиты на общих условиях для решения проблемы с покупкой квартиры использовать не стоит, потому что есть специальные банковские программы с пониженными процентами и большими сроками.

Белорусские банки предлагают программы кредитования на приобретение и строительство жилья. Если это не льготный кредит, за основу берется ставка рефинансирования, к которой банк прибавляет свой процент (он может меняться в разные периоды выплаты).

Есть несколько видов кредитов на жилье:

• Кредит на строительство — все программы финансирования жилья, которое еще не построено или не сдано в эксплуатацию;
• Партнерские программы — если застройщик является партнером банка, можно получить кредит с пониженными процентами;
• Кредит на покупку квартиры в новостройке — в первый период выплат могут действовать льготы, например, сниженный процент в первые 12 месяцев;
• Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке — таких предложений у банков меньше;
• Льготные кредиты — их частично платит государство и обычным гражданам они недоступны. Ими могут воспользоваться те, кто относится к льготным категориям: многодетные, семьи с детьми-инвалидами, люди, проживающие в общежитиях или съемном жилье, молодые семьи и сироты. Подробнее об этом тут.

Список банков, выдающих кредиты, может меняться: некоторые время от времени приостанавливают кредитование жилья.

Срок выдачи кредита зависит от суммы и платежеспособности получателя. Обычно расчетный период — до 20 лет, самые популярные программы финансирования — на 7, 10 или 20 лет.

Кто и как может получить кредит на квартиру?

Условия практически идентичны стандартным требованиям по выдаче кредита: нужно быть гражданином РБ или иметь вид на жительство, нужен регулярный и достаточный для платежей доход, возраст не старше пенсионного (срок погашения в каждом банке заканчивается по-разному — до исполнения 65 или 70 лет). Банк будет рассматривать свои риски (брал ли клиент кредит ранее, как его отдавал, насколько платежеспособен), исходя из них давать решение о согласии или отказе.

Изучите банковские программы, по которым дают кредиты на жилье. Используйте калькулятор затрат и процентов — на каждом сайте банков такой есть.

Рассрочки от застройщика:

Если говорить просто, то квартиры в рассрочку — это покупка жилья от застройщика с оплатой равными частями. Проценты выплат здесь меньше либо же их нет вообще.

Срок рассрочки — обычно до 7 лет. То есть можно внести стартовый взнос — 30–50% от стоимости жилья, а остаток разобьют до конца строительства по графику. Остаток будет зафиксирован в валюте (доллары или евро — зависит от того, с чем работает застройщик), но оплата — в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день совершения платежа. Есть возможность более продолжительной рассрочки с увеличением стоимости квартиры.

Лизинг:

Лизинговые программы — альтернатива кредиту. Это вариант, при котором человек арендует квартиру с дальнейшим выкупом, т.е. она остается в собственности лизинговых компаний или банка (в зависимости от того, чьими услугами вы воспользовались), пока вы не погасите задолженность.

Схема такая: компания покупает нужную квартиру у застройщика и передает клиенту на условиях аренды. Тот каждый месяц платит определенную сумму, постепенно выкупая свое жилье. Цена квартиры из договора останется неизменной, а вот размер выплат по процентам привязан к ставке рефинансирования.

Договор лизинга заключения на срок до 20 лет. Большой суммы на первом этапе не потребуется. Обычно достаточно выплатить 20–40% от стоимости квартиры, а дальше нужно выплачивать деньги в зависимости от срока лизинга и процентной ставки. При этом жилье будет принадлежать вам только после всех выплат, но такие квартиры можно сдавать по договору найма (при наличии согласия лизинговой компании).

Плюс этой схемы в том, что учитывается совокупных доход не только членов семьи, но и ближайших родственников. А еще — с очереди на жилье тех, кто купил лизинговую квартиру, не снимут, потому что юридически собственниками этого жилья они не являются.

Семейный капитал:

Материнский (семейный) капитал — это вид господдержки для семей с двумя детьми. С 1 января 2022 года эти средства можно потратить досрочно на улучшение жилищных условий (строительство, реконструкцию или покупку квартиры, погашение задолженности по жилищным кредитам). Подробнее об этом — в п.13 Положения о назначении и распоряжении семейным капиталом № 128.

В некоторых регионах Беларуси он способен покрыть полную стоимость жилья, но чаще всего идет в связке с кредитом, и это вполне себе первоначальный взнос.

Рассрочка через жилищный кооператив:

Через такую систему можно купить жилье как на вторичном, так и на первичном рынке. Она состоит из двух этапов — внесения первого взноса и выкупа — и рассчитана примерно на 10 лет. Этап накопления обычно длится до трех лет и за это время человек собирает 30–40% стоимости жилья. После этого можно выбирать квартиру, а недостающую сумму внесет кооператив.

Далее заключается договор найма на срок выкупа жилья: человек заселяется, продолжая выкупать у кооператива площадь помещения. По завершении выплат квартира передается в собственность.

Купить квартиру и заселиться можно даже без первоначального взноса.

Как встать в очередь на квартиру

Если ваша ситуация с жильем попадает под определенные критерии, то сможете встать в очередь на квартиру и получить льготный кредит под минимальный процент. А если попадаете под льготную категорию, то часть кредита компенсирует государство.

Кто может стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий?

Основания перечислены в статье 36 ЖК РБ.

1. Количество квадратных метров на человека ниже нормы. Норма для Гродно — 15 м². Но стоит учесть, что если вы живете в квартире, где квадратных метров не хватает, а у одного из членов семьи есть другое жилье, оно будет засчитано в общую сумму квадратных метров. Важно, что расчет идет из общей площади, а не только жилой.

2. Нет жилья по месту работы и или вы гражданин без определенного места жительства. По первому пункту — если гражданин живет в одном городе, а работает в другом; по второму — если ранее была регистрация по месту пребывания в данном городе.

3. Место проживания не соответствует санитарно-гигиеническим нормам. Для этого нужно иметь решение исполкома о признании помещения не соответствующим санитарным нормам (собирается специальная комиссия и проводит обследование квартиры или дома). При этом купить помещение, не соответствующее нормам, чтобы встать на учет, нельзя — вам будет отказано. Это правило не относится к недвижимости, которая была получена по наследству.

4. Постоянное проживание в общежитии. Нужно быть не просто зарегистрированным, но и постоянно там проживать. Но под эту категорию не попадают те, кто получил место в общежитии для временных работ, на время обучения или ординатуры. Для постановки на учет нужно подтверждение, что вы фактически проживаете в общежитии, например, письменное заверение соседей или заведующего.

5. Проживание в съемном, арендном или социальном жилье. Этот пункт относится к тем, кто живет в частном жилье по договору найма. При этом вам нужно быть прописанным там же. Для подтверждения исполком составит акт — здесь тоже нужны письменные подтверждения соседей, что вы действительно проживаете в съемном жилье. Также на учет могут встать те, кто живет в арендном жилье на условиях договора, который был заключен на срок работы.

6. Болезнь требует отдельного проживания. Есть специальный перечень заболеваний (Постановление Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 22 декабря 2012 г. № 202). Если у гражданина (у взрослого или у ребенка в семье) есть заболевание из списка, при этом он живет в одной комнате или однокомнатной квартире с кем-либо еще, он может претендовать на жилые помещения социального пользования государственного жилфонда.

7. Проживание в неизолированных комнатах без родства или проживание в однокомнатных квартирах. Здесь несколько ситуаций:
   • В неизолированных комнатах живут люди, которые не являются близкими родственниками. Подтвердить то, что комната неизолированная, можно техническим паспортом; отсутствие родства подтверждается паспортом или свидетельством о рождении, свидетельством о расторжении брака;
   • В однокомнатной квартире живут граждане, не являющиеся супругами. При этом неважно, есть ли близкое родство. Например, стать на учет может мать, которая живет с совершеннолетним или несовершеннолетним ребенком.

8. Молодые специалисты, направленные работать на загрязненные радиацией территории. Это те, кто прибыл по распределению или договору о целевой подготовке на работу на территории с повышенным уровнем радиоактивного загрязнения (свыше 5 кюри на м²).

9. Проживающие в специальных домах и домах-интернатах. Стать на учет могут те, кто живет в специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов, имеющие несовершеннолетних детей. А также те, кто живет во всех перечисленных помещениях и имеет III группу инвалидности.

10. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей (дети до 18 лет, родителей которых лишили родительских прав или признали недееспособными). Если они:
    • Не имеют в собственности жилых помещений;
    • Живут в жилом помещении и попадают под основания, перечисленные выше;
    • При вселении в жилое помещение, из которого выбыли, стали бы нуждающимися по тем же основаниям;
    • Не могут быть вселены в помещение, из которого выбыли.

11. Молодые семьи. Можно претендовать на помощь, если оба супруга вступили в брак впервые, хотя бы одному из них еще нет 31 года и ни у одного нет в собственности недвижимости. Для этой льготной категории сроки получения квартиры более сжатые.

Куда идти, чтобы встать на очередь?

Нужно идти в исполком по месту жительства. В Гродно заявления принимает служба «одно окно» администрации Ленинского (ул. Советская, 10) или Октябрьского района (ул. Гагарина, 18/2).

Если вам полагается улучшение жилищных условий по работе, то подавать документы можно сразу по месту трудоустройства.

Дети-сироты должны обращаться в исполком по месту приобретения статуса сироты.

Какие нужны документы?

• Заявление о постановке на учет — форму вам выдадут в исполкоме;
• Паспорт очередника и проживающих с ним родственников (для несовершеннолетних — свидетельство о рождении);
• Справка о доходах и составе семьи;
• Справки, подтверждающие право на предоставление жилья;
• Справка об имуществе, принадлежащем каждому члену семьи.

Полный перечень документов определяется индивидуально в зависимости от причины. При подаче документов уточните, предоставление каких справок требует предварительной оплаты. Запрос на документы будет отправлен только после того, как вы принесете квитанцию об оплате.
Рассматривать документы и принимать решение исполком будет около месяца. Вы получите письмо с указанием даты и причины постановки в очередь и номер очереди. Либо обоснованный отказ в письменном виде, который можно обжаловать в суде.

Каждый год с 1 февраля по 1 мая проводится проверка и обновление списков. Чтобы проверить, находитесь ли вы в очереди, можно обратиться в исполком, где подавали заявление.

Семьи, которые уже получили право на улучшение жилищных условий, теряют эту возможность на 5 лет. Исключение — рождение ребенка.

На что можно рассчитывать?

Основными документами, которые обеспечивают помощь государства в приобретении недвижимости, являются два указа: Указ № 13 от 6 января 2012 и Указ № 240 от 4 июля 2017.

Очередники претендуют на следующие льготы:

• На льготный кредит на покупку или строительство жилья — Кредитование по Указу № 13 в Беларуси осуществляет только Беларусбанк. Основание для получения такого кредита — списки граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Объемы кредитования по этому указу с каждым годом уменьшаются, поддержка ведется практически только на условиях Указа № 240.
• На получение субсидии на эти же цели. Ее, в отличие от кредита, не нужно возвращать — Указ № 240 ввел новый вид поддержки — субсидии. Размер субсидии на погашение долга определяется в зависимости от категории граждан: многодетным, имеющим 4 и более несовершеннолетних детей — 100% от суммы долга; многодетным, имеющим 3 и более несовершеннолетних детей — 75%. Получить субсидии могут и те же категории, которые имеют право на льготные кредиты (для них размер субсидий варьируется).
• На возможность получить обычный кредит на жилую недвижимость с более низкой процентной ставкой. Некоторые банки дают очередникам более выгодные условия кредитования;
• На возможность купить землю под строительство дома без аукциона (возвести его надо за 3 года);
• Если вы претендуете на арендное жилье, при подходе очереди вам будет отдано предпочтение.

Кроме того, очередь на жилье позволяет при строительстве или покупке квартиры получить налоговый вычет. Сумма ваших зарплат «грязными», равная стоимости купленной квартиры, освобождается от подоходного налога — на протяжении определенного количества месяцев у вас не будут вычитать 13%. Т.е. вам вернется 13% потраченных средств. Главное — встать на учет, даже если вы планируете решить жилищный вопрос без ожидания и льгот.

Где жить, пока своей квартиры нет

Аренда у государства:

Чисто теоретически, получить арендное жилье может каждый гражданин, но для некоторых категорий есть преимущества. В первую очередь арендное жилье имеют право получить:

• госслужащие и военнослужащие;
• молодые специалисты, обучавшиеся на бюджете, на время отработки;
• работники, назначенные на должность в другой населенный пункт;
• ученые, профессора-преподаватели, работники культуры;
• тренеры спортивных учреждений и национальных команд;
• медработники и педагоги (при наличии 5-летнего контракта).

Важно, чтобы у всех перечисленных категорий не было в собственности жилья.

Во вторую очередь получают арендное жилье те, кто претендует на улучшение жилищных условий.

И только при отсутствии заявлений от тех, кто попадает в первую и вторую очередь, арендное госжилье может быть предоставлено остальным.

Если учесть, что некоторые ждут своей очереди по 10–15 лет, а средний «конкурс» на одну арендную квартиру — 30 семей, шанс получить такое жилье человеку, не попадающему ни в одну из этих категорий, очень невелик.

Плюс арендного жилья — его ежемесячная стоимость ниже рыночной в два раза. Цена высчитывается по формуле: размер базовой ставки за пользование помещением × размер базовой величины × общая площадь жилья × коэффициент (он для каждого города свой, уменьшается на 10% за каждый отсутствующий вид инженерной системы: отопление, канализация, горячее или холодное водоснабжение).

На 1 января 2022 года цена за 1 м² общей площади в месяц — 3,84 руб. (базовая ставка — 0,2 б.в., базовая величина — 29 руб., коэффициент для Гродно — 0,6). Стандартная двушка 50 м² обойдется в 200 рублей в месяц, не считая коммунальных услуг.

Чтобы узнать, есть ли свободное арендное жилье в Гродно, нужно проверить официальные сайты администраций Ленинского или Октябрьского районов. Там есть списки свободного жилья с характеристикой, информация о крайних сроках подачи заявлений и количество желающих, уже подавших заявки на эти квартиры.

Если списков свободных квартир нет, заявление подать нельзя — очереди на арендное жилье не ведутся.

Затем последовательность действий такая:

• Нужно обратиться с паспортом в администрацию по месту жительства или работы;
• Написать заявление (образец предложат на месте);
• Дождаться решения администрации (это займет 1 месяц);
• Заключить договор аренды.

Важно: предпочтение в заселении в арендную квартиру отдадут тем, кто стоит в очереди на квартиру более длительное время. Т.е. если вы только-только подали заявление на улучшение жилищных условий, вашу заявку на арендное жилье рассмотрят практически в последнюю очередь.

Но если вам повезло, в течение 10 дней после рассмотрения заявки вам вышлют письмо и уведомят о дате распределения квартир: скажут, куда и когда приехать, чтобы узнать точное местоположение и характеристики квартиры, в которой вы будете жить.

Договор найма заключают не более чем на 5 лет. Если вы регулярно платите за квартиру и не нарушаете правила, этот срок можно увеличить.

Общежития:

Чтобы стать в очередь на место в общежитии, нужно подать заявление в администрацию и профсоюз компании. Нужен паспорт, справка о составе семьи, справка об имеющемся жилье в собственности (выдается платно в БТИ), справка о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Аренда у частных лиц:

Это стандарт и для молодых семей, и для студентов — снять квартиру в Гродно по объявлениям. Можно арендовать однокомнатную, двух- и трехкомнатную квартиру на сутки или длительный срок.

Актуальные объявления об аренде квартир и комнат размещаются на Grodno.in. Есть подробное описание, фотографии, расположение на карте и цены — можно сравнить и выбрать лучший вариант. Объявления публикуют как собственники, так и риэлторы — первый вариант сэкономит ваши деньги, а второй — время и нервы.

Арендуйте квартиру по договору. Налог нередко включают в арендную плату, но зато это гарантирует, что вы внезапно не окажетесь на улице, никто необоснованно не поднимет плату, к вам никого не подселят без согласия и не придется терпеть неожиданные визиты (в договоре прописываются даже эти правила). Договор заключается в расчетно-справочном центре, от арендатора нужен только паспорт.