Обзор рынка. Где в Гродно самые дорогие и самые дешевые однокомнатные квартиры?

8 августа 2017 в 09:01

Кто-то утверждает, что цены на недвижимость достигли своего дна и вот-вот начнут расти. Другие говорят, что минимум еще не настал. Тем временем бизнес-портал Grodno.in решил выяснить, сколько квартир и в какую цену было продано в городе Гродно за первое полугодие 2017 года на примере «однушек».

Анализ по сведениям формального рынка, полученных из Единого государственного регистра недвижимого имущества, представила партнер риэлторской компании ООО «Выгодная Недвижимость» Нина Пыльская — независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

В период с 01.01.2017 по 22.07.2017 в Гродно было зарегистрировано 327 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир. Большинство из них совершались в ценовом диапазоне $450–650 долларов за 1 м², чуть меньше сделок — в ценовом диапазоне $650–800 за м². Единичные случаи — до 1000 за 1 м².

При этом 107 сделок (≈33%) пришлись на новостройки, большинство из которых расположены в микрорайоне «Ольшанка»: ул. Огинского, 3, 3а, ул. Франтишка Богушевича, д. 26. Как правило, это продажи ОАО «Гродножилстрой».

Другие 220 (≈67%) сделок купли-продажи однокомнатных квартир относятся к домам, построенным в 1935–2015 годах.

— Медиана (наиболее часто встречаемая цена) составляет ≈$600 за 1 м², или $20000–25000 за квартиру, — резюмирует Нина Пыльская. — Самым пассивным месяцем на рынке недвижимости традиционно остается январь, а самые активные — апрель и июнь.

Как рассказал директор ООО «Выгодная Недвижимость» Владимир Пыльский, на цену 1-комнатной квартиры стандартно влияют общее состояние рынка недвижимости в регионе, местоположение дома и локация квартиры в нем (в том числе этаж), состояние квартиры (подъезда и дома в целом), жилая площадь, год постройки, состояние документов (в первую очередь, узаконеность перепланировок).

— В этом году, например, больше всего продаются однокомнатные квартиры чешской планировки (средняя цена — $22533), тяжелее всего — «однушки», расположенные на 5 этаже 5-этажного дома без лифта, — поясняет Владимир, опираясь на практику ООО «Выгодная Недвижимость».

Ниже в таблице показан анализ влияния местоположения на спрос и рыночную цену 1 м² 1-комнатной квартиры (выборка сделана по домам 1935–2015 годов постройки). Как видно, самые дешевые квартиры были на Фолюше, в районе улиц Декабристов, Соломовой, Репина. Самые дорогие — на улицах Захарова, Василька, Ожешко, Социалистической, Буденного, Мостовой, Космонавтов, Белуша, Стефана Батория и Дзержинского. При аналитике применялся «фильтр адекватности», т. е. были исключены сделки, по которым указанные квартиры продавались по цене ниже $400 за 1 м² (таких сделок было 24).

№	Район	Количество сделок (ед./ %)	Медиана ($)	Среднее значение	Мин. цена	Макс. цена
1	ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова и т. д.	25 / 13%	607	615	443	915
2	ул. Наполеона Орды, ул. Огинского, ул. Великая Ольшанка и т. д.	5 / 2,5%	663	554	542	739
3	ул. Фолюш, пл. Декабристов, ул. Соломовой, ул. Репина	20 / 10%	608	596	441	695
4	ул. Брикеля, ул. Малыщинская, ул. Белые Росы, ул. Тавлая, ул. Лиможа, ул. Курчатова 45, часть ул. Дзержинского и т. д.	39 / 20%	636	646	477	847
5	ул. Врублевского, ул. Комарова, ул. Домбровского, БЛК	17 / 9%	623	615	444	759
6	пр-т Клецкова, ул. Пестрака, ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка и т. д.	49 / 25%	587	606	464	794
7	ул. Захарова 24, ул. Василька, ул. Ожешко, ул. Социалистическая, ул. Буденного, ул. Мостовая, часть пр-та Космонавтов, пер. Белуша 2-й, ул. Стефана Батория, ул. Дзержинского, д. 7	18 / 9%	614	650	502	929
8	часть ул. Дзержинского, ул. Пушкина, пер. Доватора, ул. Максима Горького и т. д.	14 / 7%	686	685	510	825
9	ул. Болдина, ул. Добролюбова	3 / 1,5%	570	625	556	748
10	ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул. Кленовая	5 / 2,5%	566	548	487	605
11	ул. Рогачевского	1 / 0,5%	459	459	459	459

Рассмотрим второй по значимости фактор, влияющий на рыночную цену — год постройки жилого дома. За период с 01.01.2017 по 22.07.2017 больше всего сделок совершено с «однушками», которые были построены в 2001–2015 годы (31%) и 1970–1984 годы (29%); меньше всего сделок совершено с квартирами 1935–1969 гг. (19%) и 1985–2000 гг. (21%) постройки.

Как видно в таблице ниже, самые дешевые квартиры были проданы по цене $441 за 1 м² (1970–1984 гг. постройки), а самые дорогие — $929 за 1 м² (2001–2015 гг.).

№	Период застройки жилого дома	Количество сделок (ед./ %)	Медиана ($)	Среднее значение	Мин цена	Макс цена
1	1935–1969 гг.	37 / 19%	622	628	443	915
2	1970–1984 гг.	57 / 29%	591	588	441	877
3	1985–2000 гг.	42 / 21%	582	591	444	794
4	2001–2015 гг.	60 / 31%	670	679	487	929

За период с 01.01.2017 года по 22.07.2017 года риелторская компания «Выгодная Недвижимость» продала самую дешевую 1-комнатную квартиру за $18000 («хрущевка» на Фолюше, 31 м², без ремонта, без балкона), а самую дорогую — за $30500 (≈$710 за м²). Это была новостройка на пер. Дзержинского, в жилом состоянии, с мебелью и бытовой техникой.

— Три года назад цены были почти пиковые, а в 2017 близки ко дну. Моим личным рекордом среди «однушек» остается сделка, которую я закрыл именно в 2014 году. Это была новая (никто не жил) 1-комнатная квартира-студия с дизайнерским ремонтом в стиле «мягкий хай-тек», площадью примерно 48 м² в монолите на ул. Дзержинского. Стены были оригинально отделаны таким образом, что в зависимости от времени суток и угла солнечного света их оттенок менялся. Кухня, бытовая техника, сантехника и отделочные материалы преимущественно европейские. Вся мебель из массива ясеня. Цена составила $67000 (≈1400 долларов США за 1 м²), — рассказывает Владимир Пыльский.

— Когда и как пойдут в рост цены на недвижимость?

— На сегодняшний день я не вижу факторов, которые могут повлиять на рост цены недвижимости. Кстати, за период с 01.01.2017 по 22.07.2017 большинство сделок в нашей практике происходило с привлечением кредитов. Чаще всего люди кредитовались в Беларусбанке, Белинвестбанке и Белгазпромбанке, — резюмирует Владимир.

Недвижимость в Гродно

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter. Хотите поделиться тем, что произошло в Гродно? Напишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро.

Битва микрорайонов Гродно. Сравниваем Девятовку и Вишневец — где лучше жить?

Готовим дома с Grodno.in: роллы, медальоны из говядины и паста «Карбонара»

«Часто пользуюсь услугами». Гродненцы признались, почему ходят к проституткам и сколько за это платят

Интервью с топовым блогером из Гродно — о собственных магазинах в Тринити, хейтерах, пластике и личном