Обзор рынка. Где в Гродно самые дорогие и самые дешевые двухкомнатные квартиры?

22 августа 2017 в 08:55

Разобраться со спросом и предложением на двухкомнатные квартиры за период с 1 января по 22 июля 2017 года Grodno.in помогла партнер риэлтерской компании ООО «Выгодная Недвижимость» — Нина Пыльская — независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь. Комментировал ситуацию на рынке Владимир Пыльский — директор ООО «Выгодная Недвижимость»

Нина Пыльская предоставила анализ сведений, полученных из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ), где за указанный выше период в Гродно было зарегистрировано 669 сделок купли-продаж 2-комнатных квартир. Ниже на диаграмме видно, что большинство сделок совершались в ценовом диапазоне $400–650 за 1 м², чуть меньше по количеству было сделок в ценовом диапазоне $650–800 за 1 м². Единичные случаи — свыше $800 за квадрат.

310 (46%) двушек были построены в 2016–2017 году. Большинство из них расположены в м-не «Ольшанка»: ул. Огинского, ул. Ф. Богушевича, ул. Н. Орды (как правило, это сделки ОАО «Гродножилстрой»). Незначительное количество сделок коснулось квартир по ул. Лидская, Дзержинского, Курчатова, Тавлая.

359 (54%) сделок купли-продажи двухкомнатных квартир относятся к зданиям построенным в 1930–2015 г. Медиана (наиболее часто встречаемая цена) по таким сделкам составляла ≈$566 за 1 м², а наиболее часто встречаемым диапазоном рыночных цен на такие квартиры является $27000–35 000.

Исходя из графика динамики сделок, самыми пассивными месяцами на рынке недвижимости традиционно остаются январь и февраль, а самые активные — март, май, июнь.

Рассмотрим два основных фактора, влияющих на рыночную цену квадратного метра 2-комнатной квартиры в городе Гродно: местоположение и год постройки. Третий важный фактор — состояние квартиры. Однако данное условие невозможно проследить в ЕГРНИ.

Для анализа по сделкам купли-продажи 2-х комнатных квартир 1930–2015 годов постройки с 01.01.2017 по 22.07.2017 гг. применяется «фильтр адекватности», т.е. из общего количества исключаются сделки, по которым указанные квартиры продавались по цене ниже $400 за 1 м². В результате получаем 297 сделок.

Влияние местоположения на спрос и рыночную цену квадратного метра 2-комнатной квартиры

№	Район, улица	Количество сделок (ед. / %)	Медиана ($)	Среднее значение	Мин цена	Макс цена
1.	ул. С. Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гданьская, ул. Окульная и т.д.	35 / 12%	549	559	417	785
2.	ул. Н. Орды, ул. Огинского и т.д. (год постройки до 2016)	4 / 1%	678	644	481	740
3.	ул. Фолюш, пл. Декабристов, ул. Соломовой, ул. Репина, ул. Л. Чайкиной	35 / 12%	580	589	462	815
4.	ул. Брикеля, ул. Малыщинская, ул. Б. Росы, ул. Тавлая, ул. Лиможа, часть ул. Курчатова, часть ул.Дзержинского и т.д.	51 / 17%	614	630	465	838
5.	ул. Врублевского, ул. Комарова, ул. Домбровского, б-р Ленинского Комсомола, пр-т Строителей, часть ул. Курчатова	36 / 12%	554	573	403	755
6.	пр-т Клецкова, ул. Пестрака, ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Я. Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка, ул. Славинского, ул. Гая и т.д.	66 / 22%	594	604	417	905
7.	ул. Свердлова, ул. П. Коммуны, ул. Кирова, ул. Павловского, ул. Ленина, ул. Горновых (с видом на Неман), ул. 17 Сентября, ул. Замковая, ул. Карбышева, ул. Городничанская, ул. Ожешко, ул. Буденного, ул. Социалистическая	17 / 6%	582	600	435	784
8.	ул. Пушкина, пер. Доватора, часть ул. Дзержинского, ул. М. Горького, ул. Реймонта и т.д.	19 / 6%	553	588	400	862
9.	ул. Болдина, ул. Добролюбова, ул. Калиновского	5 / 2%	601	598	519	715
10.	ул. Пролетарская, ул. Костюшко, ул. Менделеева, ул. Щорса, пр-т Космонавтов, ул. Захарова, ул. Белуша, ул. Красноармейская	23 / 8%	591	571	421	831
11.	ул. Рогачевского, ул. Центральная	3 / 1%	478	517	402	671
12.	ш. Озёрское, ул. Заслонова	3 / 1%	478	538	425	712

Таким образом, больше всего сделок (22% или 66 единиц) совершено в отношении 2-комнатных квартир, расположенных в районе пр-т Клецкова, Я. Купалы, ул. Пестрака, Кремко, Фомичева, Южной, Томина, Кабяка, Славинского, Гая, ш. Индурского и т.д. Вторым лидером (17% или 51 сделка) являются улицы Брикеля, Малыщинская, Белые Росы, Тавлая, Лиможа, часть Курчатова и Дзержинского. По медиане самые дорогие двушки продаются по цене $614 за 1 м².

— Хотя в таблице мы видим, что по медиане самые дорогие 2-комнатные квартиры продаются по цене $678 за квадрат, таких сделок было совершено всего 4, или 1%. Поэтому этот показатель нельзя считать определяющим, — поясняет директор ООО «Выгодная Недвижимость» Владимир Пыльский. — Второй год подряд в практике нашей риелтерской компании самые дорогие двушки в Гродно были проданы на Девятовке (построенные ОАО «Гроднопромстрой»). В 2016 году 2-комнатная квартира-новостройка площадью 60 м² на ул. Тавлая с дизайнерским ремонтом и мебелью была оформлена за $61500 ($1025 за 1 м²). В этом году за двушку-новостройку площадью 60 м² на ул. Курчатова с ремонтом и мебелью (в квартире никто не жил) дан задаток (сделка еще не закрыта). Цена продажи составит $49500 ($825 за 1 м²).

По медиане самые дешевые 2-комнатные квартиры продаются по цене $478 за 1 м². Они расположены на улицах Рогачевского, Центральная, Заслонова и ш. Озерское. Самая дорогая квартира продавались по цене $905 за 1 м² и располагались в районе Клецкова, Пестрака, Кремко, Фомичева, Я. Купалы, Южной, Томина, Кабяка, Славинского, Гая, Индурского шоссе. Вторая по стоимости двушка ($862 за 1 м²) находится в районе улиц Пушкина, пер. Доватора, части ул. Дзержинского, М. Горького, Реймонта. Самые дешевые 2-комнатные квартиры в Гродно ($402 за 1 м²) располагались на улицах Рогачевского и Центральной (микрорайон «Южный»).

— Самая дешевая 2-комнатная квартира в Гродно продана по цене $400 за квадрат. Однако, это тоже единичный случай. Поэтому такой показатель нельзя считать определяющим, — комментирует статистику Владимир Пыльский. — В данном случае низкая цена квартиры расположенной в одном из самых дорогих районов Гродно была обусловлена несколькими факторами: необходимостью срочной продажи квартиры-«хрущевки» в связи с переездом, очень плохим состоянием, расположением на последнем пятом этаже в доме без лифта.

Анализ влияния год постройки на спрос и рыночную цену 1 м² 2-комнатных квартир

№	Период застройки жилого дома (г)	Количество сделок (ед. / %)	Медиана	Среднее значение	Мин цена	Макс цена
1.	1930–1969	77 / 26%	551	565	400	785
2.	1970–1984	95 / 32%	557	563	402	815
3.	1985–2000	55 / 18,5%	588	593	417	780
4.	2001–2015	70 / 23,5%	666	664	421	905

Больше всего сделок с 2-комнатными квартирами в Гродно касаются домов, построенных в 1970–1984 (32%) и 1930–1969 годы (26%). Меньше всего — домов, построенных в 1985–2000 (18,5%) и 2001–2015 годы (23,5%). По медиане самые дорогие двушки продаются по цене $666 за 1 м² (2001–2015 гг.), а самые дешевые — $551 за 1 м² (1930–1969 гг.). Самая дешевая 2-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $400 за 1 м² (1930–1969 гг.), а самая дорогая — $905 за 1 м² (2001–2015 гг.).

— Для правильного определения стоимости вашей 2-комнатной квартиры в Гродно (в зависимости от местоположения и года постройки) рекомендуем в первую очередь применять значение медианы. Далее в зависимости от состояния квартиры (подъезда и дома в целом), площади, локации в доме (в первую очередь этаж), состояния документов (узаконенность перепланировки) можно адекватно двигаться в сторону минимальной или максимальной цены за квадратный метр, если на то есть основания, — резюмирует Владимир Пыльский.

Купить квартиру в Гродно

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter. Хотите поделиться тем, что произошло в Гродно? Напишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро.

Вот 5 словечек от гродненцев, которые введут в ступор минчан

«Я пытался завязать. Не помогло»: откровения гродненского трансвестита

Выходили за пожилых, толстых, плешивых. Как знакомились и женились в Гродно 200 лет назад

Не баян, а классика! Сборка ручек — фейковая подработка, на которую до сих пор попадаются гродненцы