Белорусы на год останутся без денег и кредитов? Прогноз для рынка недвижимости после принятия ограничений на валюту

9 июля в Беларуси вступят в силу изменения по валютному регулированию и контролю. Некоторые новшества касаются сделок с недвижимостью напрямую, другие — косвенно (указ о том, что Нацбанк может вводить валютные ограничения при необходимости). Что будет с рынком недвижимости, если власти введут валютные ограничения, и чем живет рынок в преддверии нововведений? Своим мнением на этот счет поделился менеджер по развитию «Центра недвижимости Моя 7Я» Петр Емельянов.

«Предложение выросло, спрос — тоже, самое худшее уже позади»

Узнать реальную картину по ценам и объему предложения вторичного рынка жилья сегодня непросто. Статистика искажена большим количеством объявлений строящихся квартир в разделе готового жилья, пишет realt.by. Однако общая тенденция такова — предложение растет, спрос возвращается:

Цены хоть и снижаются, но далеко не так сильно, как показывает статистика. Проблема — в выгрузке квартир от Dana Holdings в раздел готового жилья. Отсюда искажение по средней цене «квадрата» на «вторичке» и количеству реальных объектов в продаже. Вместе с тем, плавное снижение было, есть и будет продолжаться, но здесь отмечу — чем объект ликвидней, тем он менее подвержен внешним колебаниям. Так, к примеру, самые востребованные недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в цене практически не потеряли.

«Из-за нововведений на валютном рынке, продавцы могут стать сговорчивее»

По мнению Петра, новости на валютном рынке радикально ситуацию не изменят, но из-за того, что белорусы уже год «на измене» может включиться поведенческий фактор, а за ним рандомные эмоциональные решения.

Если отбросить эмоции и смотреть сухо на вещи, то никаких серьезных изменений нововведение не несет. Да, есть новшества, которые напрямую касаются объектов недвижимости — допустим, регистрация сделок с нерезидентами, но доля таких сделок в формате рынка незначительна, да и новые условия вряд ли повлияют на объем и ценообразование в этом сегменте.

С точки зрения ценообразования рынок недвижимости Беларуси свободный. Некоторые, конечно, считают, что цены завышены, но я разочарую — их сформировали сами покупатели. Таким образом, если сейчас белорусы среагируют на инфоповод и испугаются изменений, то некоторые собственники постараются продать квартиры до 9 июля. Опасаясь проблем, станут более сговорчивыми, охотней пойдут на торг. Кроме того, есть доля продавцов, которые до сих пор выжидали, а сейчас могут выйти на рынок с целью продать квартиру до потенциально опасного периода. Такой сценарий возможен, хотя, повторюсь — радикально на рынке ничего не меняется.

Запрет на проведение валютных операций может привести к падению спроса и цен

Один из самых тревожных звоночков нового указа — возможность вводить валютные ограничения «в случае угрозы экономической безопасности страны, в том числе стабильности финансовой системы». Так, запретить валютные и валютно-обменные операции на срок до года могут в связи с падением курса рубля или снижением золотовалютных резервов ниже допустимого уровня. То есть белорусы на год могут остаться и без кредитов и без собственных денег.

Вместе с тем, я не думаю, что это способно остановить рынок жилья. Мы уже проходили такие ситуации, когда достать валюту было трудно, но возможно. Запрет сможет повлиять на рынок недвижимости только если ограничения продлятся долго. Допустим, у человека есть валютный депозит, на который он рассчитывал купить квартиру. Снять деньги не получится — покупатель уйдет с рынка, снижение спроса усилит падение цен. Это возможный сценарий, но все по-прежнему зависит от реакции людей на инфоповод. Допускаю, что часть покупателей решит снять деньги с депозита даже с условием каких-то штрафных санкций.

«Доходность с квартиры в 6 раз выше, чем с депозита»

Обналичка депозитов, по мнению Петра, не означает, что деньги белорусов перекочуют из банковских ячеек в «кубышки», возможны варианты:

Есть вероятность, что снижение цен на рынке жилья простимулирует часть людей превратить бумагу именно в бетон. Конечно, из недвижимости деньги тоже, в случае чего, быстро не заберешь, но выгода от такой инвестиции в 6 раз выше, чем с депозита. Покупка квартиры для сдачи в аренду — самый простой и понятный белорусам вид инвестирования. Если сравнивать с депозитом, который дает чуть больше 1% доходности, за аренду хорошей квартиры собственник может получить порядка 7% доходности. Если люди пойдут по этому сценарию, то валютные нововведение сыграют даже на руку рынку.

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter. Хотите поделиться тем, что произошло в Гродно? Напишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро.