Не достижение сторонами соглашения об изменении условий договора аренды в части арендной платы не является основанием для признания договора ничтожным.

×××

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место (статья 621 гражданского кодекса Республики Беларусь.

Существенным условием договора аренды капитального строения является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным (пункт 1 статьи 625 ГК).

В силу норм статьи 298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. При этом в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

С 23.09.2022 применение положений статьи 298 ГК для договоров аренды было ограничено. Согласно статье 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» приостановлено до 01.01.2024 действие части второй статьи 298 ГК и части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной в иностранной валюте.Договоры аренды, заключенные до вступления в силу статьи 4 Закона № 197-З, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.

Таким образом, с 23.09.2022 определение размера арендной платы с привязкой к иностранной валюте не допускается. А все действующие договоры аренды должны были быть приведены в соответствие с требованиями законодательства.

Однако, как показывает практика, не все арендаторы и арендодатели выполнили указанные требования. Обусловлено это в первую очередь тем, что стороны не смогли договориться о размере арендной платы в связи с постоянным колебанием курса валюты и необходимостью зафиксировать ставку арендной платы в белорусских рублях. Соответственно договоры аренды продолжают действовать, а размер арендной платы в них по-прежнему привязан к валюте. Что по общему правилу не соответствует требованиям действующего законодательства.

Итак, можно ли признать такой договор аренды недействительным в судебном порядке?

Об этом пример из судебной практики.

Между Арендодателем и Арендатором был заключен договор аренды, в котором оплата была оговорена в иностранной валюте. В декабре 2020 года Арендатор приступил к обслуживанию посетителей на арендованной площади.

В дальнейшем Арендодатель обратился в суд с иском об установлении факта ничтожностисделки. Арендодатель ссылался на вступление в силу с 23.09.2022 статьи 4 Закона РБ от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг». Закон запрещает определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в иностранной валюте.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на следующее:

• На момент заключения договора условия о размере арендной платы соответствовали требованиям законодательства и исполнялись сторонами;
• Закон лишь приостанавливает на определённый срок действие нормы части второй пункта 1 статьи 298 ГК;
• Сторонами не достигнуто соглашение о приведении договора в соответствие с законодательством в части определения размера арендной платы, но арендные отношения продолжаются после 23.09.2022.

В период приостановления нормы арендная плата подлежит определению в белорусских рублях, исходя из курса Национального банка валюты, указанной в договоре на дату, предшествующую вступлению в силу Закона № 197-З.

Апелляция и кассация поддержали доводы суда первой инстанции.

Установление ограничений на привязку ставки арендной платы к валюте вызвало довольно много споров между арендаторами и арендодателями. Как работать в условиях, если стороны не привели действующие договора аренды в соответствие с требованием законодательства мы видим из актуальной судебной практики. При этом не обязательно расторгать договор аренды или признавать его недействительным. Необходимо правильно определить размер арендной платы исходя из норм законодательства и производить ее уплату в установленные договором сроки. В таком случае риск признания договора аренды недействительным отсутствует.

Белявский С.Ч. Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС «Палата арбитров при Союзе юристов», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда.

Табала Н.Н., юрисконсульт компании «Экономические споры».

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter.