Смена арендодателя при переходе права собственности: судьба переплаты прошлому арендодателю

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды. В то же время на практике возникает ряд вопросов с судьбой перечисленных или не перечисленных арендатором платежей: после перехода права собственности на объект аренды, кто может потребовать уплаты санкций за прошлые просрочки? Какова судьба перечисленного арендатором аванса и переплаты?

Что делать если прошлому арендодателю вы уплатили арендную плату за несколько месяцев вперед, но собственник изменился? Новый арендодатель приходит к вам с требованием об уплате арендной платы за очередной месяц: надо ли платить и взыскивать переплату с прошлого арендодателя? На практике встречается и другая ситуация — арендодатель не требует платы, признает, что долга по аренде нет, но при этом отказывается выставлять ЭСЧФ, так как это порождает для него новые налоговые обязательства.

У нового собственника также могут возникнуть вопросы — можно ли взыскать с арендатора просроченные платежи по аренде за период, когда собственником было другое лицо?

Такие вопросы вызывают дискуссии у юристов и бухгалтеров, поэтому лучше всего их урегулировать еще на старте — на стадии подписания договора купли-продажи недвижимости. Если же стороны этого не сделали, то необходимо руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Пунктом 1 статьи 588 ГК предусмотрено, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 года №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды независимо от того, ставился ли вопрос об изменении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Согласно письму Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 07.07.2006 №03-29/1309 «О правомерности получения арендных платежей», прежний арендодатель при переходе права собственности на сданное в аренду имущество перестает быть стороной по договору аренды. Аналогичная норма указана и в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Согласно пункту статье 355 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности, включая дебиторскую и кредиторскую задолженности.

Именно новому арендодателю (собственнику) принадлежат как все права по требованию от арендатора внесения просроченных первоначальному арендодателю платежей (в том неустоек, убытков), так и обязанность учесть (а при необходимости и возвратить) все оплаты, произведенные первоначальному арендодателю (включая обеспечительные платежи и переплаты). Надо отметить, что стороны в договоре купли-продажи объекта аренды вправе предусмотреть исключения из этого правила.

Приобретая недвижимость, следует учитывать данные обстоятельства. Полагаем не лишним будет запросить договор аренды, а также требовать подписания акта сверки между первоначальным собственником и арендатором, для объективной оценки будущих правоотношений.

В соответствии с пунктом 3 Инструкции о порядке создания (в том числе заполнения), выставления (направления), получения, подписания и хранения электронного счета-фактуры, утвержденной Постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 25.04.2016 № 15, ЭСЧФ создается и выставляется (направляется) продавцом при реализации объектов, финансовых объектов для целей пункта 1 статьи 97 Налогового кодекса Республики Беларусь по сделкам, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 88 Налогового кодекса Республики Беларусь. Это означает, что при наличии переплаты со стороны арендатора, именно новый собственник обязан ежемесячно выставлять ЭСЧФ. В противном случае к нему может быть применена административная ответственность.

Белявский С. Ч. Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС «Палата арбитров при Союзе юристов», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда.

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter.