Если вы сдаете жилье (квартиру, дом, дачу), необходимо помнить об обязанности уплатить налоги, пишет myfin.by. Какие налоги нужно уплачивать в таком случае, зависит от разных нюансов.

Сдача жилья — это бизнес или нет?

Для начала необходимо определить, является ли сдача жилых помещений предпринимательской деятельностью или нет.

Предпринимательская деятельность — это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления (ст. 1 Гражданского кодекса).

Главное в этом определении то, что предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Здесь как в анекдоте: «один раз не считается». А вот два и более — уже система.

Применительно к сдаче жилья к предпринимательской деятельности не относятся:

• предоставление в наем жилых помещений, садовых домиков, дач (кроме предоставления их для краткосрочного проживания);
• предоставление физическими лицами, за исключением иностранных граждан и лиц без гражданства, временно пребывающих и временно проживающих в Республике Беларусь, принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, садовых домиков, дач иным физическим лицам для краткосрочного проживания (абз. 32 и 33 ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК).

Справка. Под предоставлением жилых помещений для краткосрочного проживания понимается заключение гражданином в календарном году 2 и более договоров найма, срок действия каждого из которых не превышает 15 дней (п. 46 ст. 1 Жилищного кодекса).

Чек-лист вопросов по уплате налогов

Исходя из норм законодательства, для правильной уплаты налогов при сдаче жилья важно ответить на 5 вопросов:

• Аренда краткосрочная (до 15 дней) или долгосрочная?
• Сдается собственная недвижимость или чужая?
• Сдается физическим лицам или организациям либо ИП?
• Это разовый случай или систематическое получение дохода?
• Деятельность осуществляется самостоятельно или к ней привлекаются другие граждане по трудовым, гражданско-правовым договорам?

Комбинация ответов на этих 5 вопросов приводит к разным налоговым последствиям.

Как накажут, если не заплатить налоги

При неуплате необходимых налогов к гражданину применяются санкции:

• подоходный налог в фиксированных суммах: необходимо уплатить сам налога + штраф — в первый раз составит 40% от неуплаченной суммы налога, но не менее 10 базовых величин, повторно в течение 1 года штраф от 100 до 200 базовых величин. Кроме того, будет еще и пеня за каждый день просрочки;
• единый налог с физических лиц: при первом выявлении факта неуплаты — оплата действующей ставки единого налога, при повторном — ставка единого налога в 5-кратном размере;
• налог на профессиональный доход: при выявлении фактов сокрытия выручки и неотражения ее в приложении — применяется ставка налога в размере 20% и штраф до 30 базовых величин.

Сдаем физлицу на длительный срок

Вариант 1: Собственник сдает недвижимость физическому лицу на длительный срок — уплачивает подоходный налог в фиксированной сумме.

Если собственник самостоятельно сдает жилье физическому лицу на длительный срок, он обязан уплачивать подоходный налог в фиксированной сумме.

Ставки подоходного налога в фиксированных суммах в 2023 году (за каждую сдаваемую жилую комнату):

• Минск — 43,9 руб.;
• Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район — 41,2 руб.;
• Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Горки, Дзержинск, Жлобин, Жодино, Кобрин, Кричев, Лида, Мозырь, Молодечно, Новогрудок, Новополоцк, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слоним, Слуцк, Смолевичи, Сморгонь, Солигорск, Фаниполь — 27 руб.;
• иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа — 19,8 руб.;
• иные населенные пункты и территории — 14,2 руб.

Уплатить налог необходимо не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата. Если договор заключен в середине месяца — не позднее следующего рабочего дня, наступающего за днем фактического предоставления помещения в аренду.

Например, заключили договор 13 июля, арендатор въехал 15 июля, в субботу, налог должен быть уплачен в понедельник, 17 июля. Далее платим до 1-го числа каждого следующего месяца аренды.

Сумма налога зависит от места нахождения недвижимости и от характеристик (размера квартиры, площади или конструктивных особенностей гаража).

Если договор начинается или заканчивается в середине месяца, то сумма налога рассчитывается пропорционально дням аренды. Все нюансы по подоходному налогу в фиксированных суммах можно прочесть в ст. 221 Налогового кодекса.

Сдаем физлицу «на сутки»

Вариант 2: Собственник сдает квартиру «на сутки» физическим лицам — можно выбрать единый налог или налог на профессиональный доход.

Такой деятельностью можно заниматься без регистрации ИП. Для того чтобы такая деятельность не превратилась в «предпринимательскую», необходимо соблюдать ряд условий:

• Эту деятельность вы осуществляете самостоятельно, привлекать к ней других граждан по трудовым или гражданско-правовым договорам нельзя (без договоров тем более нельзя).
• Сдаваемое помещение принадлежит вам на праве собственности. Например, бабушкину квартиру может сдавать «на сутки» только сама бабушка.
• Жилье вы сдаете только физическим лицам.

В случае сдачи квартиры «на сутки» с 2023 года собственник может выбрать наиболее выгодный для него вариант налогообложения: уплачивать единый налог (глава 33 Налогового кодекса) или налог на профессиональный доход (глава 40 Налогового кодекса).

1. Единый налог — порядок уплаты похож на подоходный налог в фиксированной сумме — платится вперед, до начала деятельности. Также необходимо уведомить заранее налоговый орган о начале такой деятельности.

Ставки единого налога (в месяц):

• Минск — 429 руб.;
• Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район — 398 руб.;
• Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск — 296 руб.;
• другие населенные пункты — 263 руб.

Указанная сумма платится за месяц за каждый объект (квартиру, дом, садовый домик, дачу) и пересчитывается только по заявлению физического лица, если изменились условия его деятельности. Что это за изменения, прописано в статье 344 Налогового кодекса. Среди них:

• болезнь;
• утрата права собственности на помещения;
• смерть;
• 1 месяц в году (аналог отпуска);
• другие чрезвычайные ситуации.

Варианта «помещение простаивало, не удалось сдать» там нет.

2. Налог на профессиональный доход — новый налог, действующий с 2023 года.

Ставка налога составляет 10% от полученных денег, а в случае, если доход превысит 60 000 руб. в год, — с суммы превышения необходимо уплатить 20%.

Причем в ставку налога на профессиональный доход входит и взнос в ФСЗН, а это значит, что период уплаты налога войдет в пенсионный стаж (размер такого стажа будет зависеть от суммы уплаченного налога).

Для того чтобы стать плательщиком налога на профессиональный доход, необходимо скачать приложение «ПРОФДОХОД», зарегистрироваться там и оформлять все получаемые от сдачи денежные средства в приложении.

При первой регистрации в качестве плательщика налога на профессиональный доход предоставляется льгота — необлагаемая сумма выручки в 2000 руб.

Плательщик может сам выбрать, применение какого из этих двух налогов более выгодно для него.

Пример. Гражданин сдает в краткосрочную аренду трехкомнатную квартиру в Минске. Сумма единого налога составляет 429 рублей в месяц. Налог на профессиональный доход выглядит более привлекательно, если выручка в месяц не превысит 4290 рублей. Считаем так: ставку единого налога умножаем на 10 (429*10 = 4290). Если выручка составит 4290 рублей, то сумма налога на профессиональный доход по ставке 10% будет равна сумме единого налога.

Перейти на применение НПД физлицо может только после уведомления налогового органа по месту постановки на учет о принятии решения об отказе от применения единого налога.

Сдаем квартиру организациям или ИП

Вариант 3. Собственник сдает жилые помещения организациям или ИП — удержание и уплату налога производят арендаторы — налоговые агенты.

При сдаче недвижимости в аренду юридическим лицам или ИП налог, как правило, обязано рассчитать, удержать и перечислить в бюджет само юридическое лицо или ИП, являющиеся в таком случае налоговыми агентами.

Здесь есть некоторые исключения, например, при применении физическим лицом налога на профессиональный доход.

При таком варианте в некоторых случаях собственнику выгоднее применять налог на профессиональный доход, так как его ставка ниже — 10%, а налоговые агенты удерживают подоходный налог по ставке 13%.

Вариант 4. Систематическая сдача в аренду чужой недвижимости, сдача собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП — регистрируем ИП или создаем компанию.

Что касается сдачи в аренду чужой недвижимости, сдачи собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП — здесь необходима регистрация ИП либо юридического лица. И далее уже выбирается система налогообложения.

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста с опечаткой и нажмите Ctrl + Enter.